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界面新闻编辑 | 李慎 沈霄戈
这个十一假期，全国最火爆的景点是售楼处，购房者、中介、销售们迅速被激活。
以北京为例，在明确居民家庭购买通州区商品住房，按全市统一政策执行后，通州楼市进入了久违的活跃期。
“假期前两天每天都有100多组的客户来看房，根本忙不过来。”万科东庐的一位工作人员告诉界面新闻，万科东庐售楼处共有十几位销售人员。
10月3日下午，界面新闻探访万科东庐售楼处，即便已到晚餐时间，售楼处依旧人声鼎沸。据万科东庐的销售人员介绍，仅1、2号两天万科东庐便出售了33套房。
据接受采访的房产销售反馈，新政出台后，最显著的是购房者的信心回归。
“前5天，是之前积累的客户出手成交为主；后2天，新来访客户成交占比达一半。有的客户上午来，晚上就出手下定了。”上海保利光合TOD销售人士表示，新政显然加速了购房者的决策。
广深的购房者们也坐不住了。“十一”假期，两地热门项目的现场看房量急剧攀升，成交喜报不断刷屏朋友圈。
“比之前多太多人了，从早到晚都有人来咨询，有时候忙得没时间吃饭。”深圳龙华区某中介向界面新闻表示。
截至10月5日晚间，广州贝壳平台10月累计成交新房已超过2400套，数据远远超去年同期。
乐有家深圳门店的新房成交量同比去年大涨979%，其中10月1日全市新房成交量预计超600套，近三年罕见。
火的不只是一线城市。
“八、九月卖不动，‘十一’眼看卖一套少一套，置业顾问忙到没时间回消息，我觉得形势不对，赶紧回了售楼处，好楼层已经没得选了。楼层、价格都不重要了，我直接刷卡下定了。”成都一名购房者向界面新闻如此表示。
有购房者感叹，没想到国庆假期的售楼处也挤成了5A景区，哪儿哪儿都是人。
楼市火爆，背后是整个行业奋力一搏的努力。“金九银十”是传统的楼市销售旺季，决定了房地产企业一年的收成，而今年的“金九银十”，则甚至关系到整个行业的生存，乃至对整个国民经济的预期。
然而“金九银十”中的9月，楼市销售不仅没有复苏，跌势反而更甚。统计局数据显示，2024年9月，重点30城新房成交环比下降6%，同比下降34%，百城二手住宅平均价格环比下跌0.7%，已连跌29个月；9月份，百强房企单月销售额也同比下跌38.1%，降幅较8月扩大了10个百分点。
2023年12月，中央和地方政府开始“试探性”释放利好，给楼市松绑，以期激活这个庞大的住房消费市场。至2024年9月，10个月过去了，刺激政策不断出台，限购限价限售等多年来的紧箍咒陆续摒弃，楼市却一路向下。
一名地方国资房企人士向记者表示，此次“银十”对开发商来说非常重要，“关系到全年的回款指标能不能完成，抓紧这个时间节点赶紧冲一波是必然的，如果冲不动，那么全年的回款可能就会出现问题。”
“十月份市场再不好转，整个房地产行业都将资不抵债。”国庆节前，某头部房企董事长向界面新闻表示，一语道破中国房地产开发商正面临的艰难处境。
自1994年全面推行房改政策以来，中国房地产行业单边上涨，经历了黄金十年、白银时代，多年来撑起GDP近1/3的贡献量。虽历经多轮宏观调控，发展势头受到抑制和分流，但从未遭遇过如此长时间和大范围的收缩。
“目前形势的确比较严峻。因为今年整体楼市下行压力较大，不少企业包括现在的头部房企，在财务报表里面很多都在做减值准备，减值其实就是资产缩水。而且大部分出险房企现在已经是资不抵债了。”同策研究院研究总监宋红卫向界面新闻分析。
某出险房企人士认为，虽然所在公司目前还是资大于债，但业内确实不乏项目封盘的现象，都很担心低价出售太多项目，击穿资产负债表。
“对我们来说，已经不是接下来资不抵债的问题，现在就已是事实。”某房企内部人士表示，其公司大量货值是二三线城市大盘，房价均价1.5万，现在二三线房价已跌至1.1万；包括公司土地也贬值了不少。
形势从未如此严峻。
就连稳坐房企排行榜前三的央企，也翘首以盼“银十”的政策到位。刺激政策出尽，意味着购房者预期到位，不再观望，可以出手了。
“9月整体市场不好，如果10月的利好政策力度不够，我们再做什么（促销）动作也是极难的。”一位央企营销负责人向记者表示。
幸运的是，就在国庆节前几天，大家终于等来了一场酣畅淋漓的楼市新政。
在9月26日的中共中央政治局会议上，明确定调要促进房地产市场“止跌回稳”，并提出要对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，调整住房限购政策，降低存量房贷利率等举措。
全国楼市风向在一夜间转向。“止跌回稳”一词，将成为接下来的楼市发展主基调。
三天后，上海、广州、深圳相继推出楼市利好举措。上海发布“沪七条”，从调整住房限购、优化住房信贷、调整住房税收等三方面出台了七项细则；广州调整力度最大，直接全面取消居民家庭购买住房各项限购政策；深圳也拿出六条楼市新政，涉及优化分区住房限购政策等。
北京也赶在“十一”国庆假期前一天落地政策，宣布将调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限、调整通州区住房限购政策、降低存量房贷利率、取消普通住房和非普通住房标准等。
上海某国资房企负责人总结此次一线城市新政称，“广州凶猛，北上深含蓄。”虽力度不一，但都在释放同一个信号：促进楼市“止跌回稳”。
政策官宣，开发商们翘首以盼的那股“东风”真实的来了。
“房企一哥”央企保利发展“卷”的最早。其上海公司在新政来临之前，就已经将所有的优惠海报等做好，就等官宣，启动卖楼！
“上海一直在开政策吹风会，我们内部也不知道什么时候会释放以及释放力度，但在上海开发商里，我们应该是响应政策最快的一家，上海晚上快10点出政策，我们立马就将新政和我们的动作官宣，紧跟国家导向和市场方向输出了一波。”保利上海一位项目负责人介绍。
据界面新闻了解，上海新政次日一早，上海保利就将国庆期间要如何实现项目联动具体化，包括各个项目上对客户的邀约，尤其是外环外，都以最快的速度跟进起来。全公司上下，齐心协力为“银十”而战。
一名TOP15房企内部人士指出，10月尤其是“十一”期间，其实正是房企开始四季度业绩冲刺的起点，“十一”的情况在行业信心的影响上非常关键，也有利于提升一线信心。
“虽然公司层面没有过公开表态，但实质行动也是响应政策号召、顺势而为，长线看好中国城市的发展，尤其是核心城市。”
政策开闸，叠加假期开发商的“优价优惠”，合力之下，这个十一假期，楼市终于出现“止跌”的迹象。中国人的买房热情似乎又被激活了。
面对“二选一”的难题时，很多购房者脱口而出“都要”了。10月4日，在位于上海浦东区的前滩公馆售楼处，李丽（化名）对销售人员的介绍以及样板间很是满意，但她准备认筹刚刚才看过的中海领邸·玖章。
思索片刻，她说，“两边都要也行”，看中了中海领邸·玖章的价值潜力，也不想放弃前滩公馆的低密居住氛围。随后，便开始问销售人员付款事宜，何时付清除贷款外的补足款。
中海领邸·玖章和前滩公馆将于10月底入市，均价或在12万元/平方米以上，据销售人员透露，前滩公馆对比前一批次入市将有少许涨价。购房者们“买涨不买跌”的心态展现得淋漓尽致。
这个逻辑不难理解，深圳一房企人士表示，就像深圳的小公寓总价100多万，如果大家都知道房价不跌了，每年还能收3万-5万租金，会觉得可以入手，但如果都认为房价会跌，那肯定没人买。
整个国庆假期期间，各大城市热门楼盘售楼处灯火通明，中介门店往来者络绎不绝。
特别是一夜之间有了购房资格的人，甚至连夜联系中介极速下单；也有项目创造“十一”假期单笔成交用时最短的纪录；还有项目样板间的参观需要排队等候。新房、二手房，正迎来久违的“春天”。
58安居客数据显示，“十一”黄金周期间，全国楼市升温迹象明显，日均新房找房热度较 9 月份日均热度上升约8%。百城之中有83个城市找房热度有不同程度上升，其中38个城市的涨幅超过10%。
新房认购如预期火热。中指数据监测，一线城市中，广州、深圳监测项目国庆假期平均认购量达9月全月的2倍水平，北京、上海则超过9月全月认购量。
成交“盛况”不断重现，国庆收假归来，地产人朋友圈喜报连连。
做足了准备的保利发展成绩最亮眼，国庆“黄金周”期间，实现来访客户量超10万批次，累计成交额约260亿元；广东国企越秀地产也实现销售认购金额91.9亿元，创历史同期新高。
龙湖实现日均认购量同比2023年“十一”期间提升20%以上；华发股份珠海大区销售业绩破10亿元；华润置地成都公司累计销售额破15亿元；南京中海热销7.6亿元，等等。
当然，行业大缩表持续三年，并非所有房企都能“赶上趟”。万科经开一位知情人士告诉界面新闻，他们这次有些“踏空”了，只有核心地段成交尚可。
万科的问题是货不足。“现在销售的项目都是2021年高位拿的（必然是亏的），后面没有再补过。”在其看来，大部分地方国企或龙湖这类民营房企有补过货，应该能赶上这一波行情，虽然不知道能持续多久。
“我们自己回顾‘十一’的情况，来访量、签约量都比较乐观，政策力度一次比一次大，信心感觉也有一定恢复，算是给‘银十’开了个好头。就是不知道能不能延续整个10月。”
这是绝大部分开发商最焦虑的点。展望后市，城市分化，项目冷热不均，火热行情会是“昙花一现”吗？
在一名央企内部人士看来，由于人口结构、城市发展阶段等因素，肯定会导致在同样享有政策的情况下，不同城市冷暖不均，这都属于正常现象。而且一线城市的热度能否传递至二三线、三四线城市，也需时间，越下沉的城市，反馈会相对滞后一些。
“有些项目天生就有很多问题，哪怕大势起来，它还是卖得很艰难。就像近期A股千股齐涨，但还是有跌的。”一名地方国企内部人士补充。
从数据上看，各大城市楼市热度较新政前一周提升明显，但对比去年同期，仍有所不及。这意味着，“单寄希望10月能够扭转市场行情，并不现实。”
一名民营房企人士指出，这次国庆销售只是比平常好一些，但成交单价没上去，整体来看不算特别好，对比去年国庆和今年“五一”都还是下降的。
根据58安居客统计，一线城市中，同比去年，只有深圳的新房找房热度出现回升，表现最为平稳，今年假期日均热度较去年上升12%，环比国庆上周也上涨了 7%。
而北京线上新房找房热度降温最为明显，同比降幅超过 40%，广州热度小幅下降约 2%，上海热度下降约 15%。环比国庆前一周来看，北京、广州和上海新房热度分别上涨 9%、7%、1%。
二手房市场或已触及底部，下跌空间有限。
数据显示，国庆期间，全国范围内一百个城市的二手房找房热度指数92.4，与去年同期相比下降2.4个百分点。“尽管今年国庆假期的二手房搜索热度相较于前一时段有所回调，但这一回调幅度已连续三年保持在 10%以内。”
这波楼市热度，与A股的走势也密切相关。多位接受采访的业内人士向记者表示，“股市走势很关键，炒股挣钱了，大家才会买房。”
“股市起来，房产稳定，大家敢消费，才能有就业，才有良性循环。”
“股市能拉到4000点以上，持续时间越久，楼市起来的机会越大。”
“如果股市能一直涨到年底，我觉得房地产回暖有戏。股市约等于信心。”
在他们看来，楼市能否恢复信心，很大程度上取决于股市能否展现出持久的增长动力。
国庆假期之前，股市单边暴涨，但节后行情突变，10月8日港股低开低走，10月9日A股震荡下行，股市能否再创奇迹变成未知数。
这或多或少也让房地产企业们更加焦虑，在经历了一场又一场的大起大落之后，他们逐渐相信“信心赛过黄金”，信心是战胜困难、创造奇迹的不竭动力。
某TOP25房企人士认为，抛开经济基本面的影响，至少大家进入信心修复、资产重估的阶段，短期内市场气氛还是会很积极。所以，提振信心很关键。
“还是要看货币宽松政策的体量和持久度。钱只有真正流动起来，整体信心才能恢复。”二手房从业人士表示，接下来的宏观经济政策更加会影响行业走势。
在宋红卫看来，市场观望情绪并不是一时半会或者是一两个政策就能够扭转，就像股市一样，它的信心是靠事实来扭转的，不是靠政策预期本身。“购房信心全面恢复势必是楼市整体量价有明显起色，这才是信心重建的一个标志。”
“未来应该还是会出台进一步优化楼市、刺激楼市的政策。”开发商们猜测，楼市利好配合着金融政策一起出，或许还有更多希望。
“金九银十”奋力一博，在开发商、政府的共同努力下，中国的房地产行业能否重建信心，止跌回稳，故事正在上演。
